关于印发《江西省城镇老旧小区改造技术导则(试行)》的通知

目 录

前  言 1

1. 总 则 2

2. 基本规定 3

3. 基础设施改造与完善 4

3.1. 供水设施 4

3.2. 排水设施 5

3.3. 电力设施 6

3.4. 通信设施 7

3.5. 照明设施 8

3.6. 安防设施 8

3.7. 环卫设施 9

3.8. 供气设施 10

3.9. 管线综合 10

3.10. 消防设施 11

3.11. 道路 11

3.12. 停车设施 12

4. 房屋修缮整治 14

4.1. 建筑公共安全 14

4.2. 屋面修缮 14

4.3. 外墙修缮 15

4.4. 加装电梯 16

4.5. 建筑节能改造 16

5. 居住环境整治与提升 18

5.1. 违规违建整治 18

5.2. 楼道整治 18

5.3. 小区附属设施整治与提升 18

5.4. 绿化改造提升 18

5.5. 海绵城市建设 19

5.6. 特色风貌塑造 20

6. 服务设施完善与提升 21

6.1. 无障碍设施 21

6.2. 服务设施 21

6.3. 休闲健身活动场地及设施 21

6.4. 信报箱及快递设施 22

7. 实施与管理机制 23

附录:引用的规范、标准及文件 24


前  言 

《江西省城镇老旧小区改造技术导则(试行)》(简称《导则》),依据《关于推进全省城镇老旧小区改造工作的指导意见》赣建城[2019]26号等要求,并结合近年来江西省城镇老旧小区改造的实际情况,江西省住房和城乡建设厅委托江西省城乡规划设计研究总院、江西省市政工程设计研究院有限公司编制。

《导则》在编制过程中,进行了广泛的调查研究,认真总结江西省各地城镇老旧小区改造的实践经验,参考国内有关省、市老旧小区改造技术导则,并以多种方式多次征求专家和相关部门意见的基础上,制定本《导则》。

《导则》的主要内容是:1.总则;2.基本规定;3.基础设施改造与完善;4.房屋修缮整治;5.居住环境整治与提升;6.服务设施完善与提升;7.实施与管理机制。

执行本导则时,用词“必须”表示很严格,反之为“严禁”;用词“应”表示严格,在正常情况下均应这样做,反之为“不应”或“不得”;用词“宜”表示允许稍有选择,在条件许可时首先应这样做,反之为“不宜”;用词“可”表示有选择,在一定条件下可以这样做。

《导则》由江西省住房和城乡建设厅负责管理,由江西省城乡规划设计研究总院负责具体技术内容的解释。各单位在使用《导则》过程中如有意见和建议,请寄送至江西省城乡规划设计研究总院(江西省南昌市东湖区二七北路610号,邮编:330077,企业邮箱:jxcg@jxcg.net)。

主编单位:江西省城乡规划设计研究总院

江西省市政工程设计研究院有限公司

协编单位:江西省建筑设计研究总院

江西省建筑科学研究院

主要起草人:王滢 易桂秀 杨建民 游强盛 方敏 李智 高鹏 周琦 杨竞

徐亮平 方奇 匡虹桥 袁芳 钟钰婕

 

 

 

1. 总 则 

1.0.1. 为有序科学指导全省城镇老旧小区改造工作,提高老旧小区居民的生活品质,制定本导则。

1.0.2. 本导则适用于江西省城镇老旧小区改造工作,工矿区、林区等老旧小区改造可参照执行。老旧小区是指建成时间较长(通常指使用时间在20年及以上)、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。已纳入城镇棚改计划、拟通过拆除新建(改建、扩建、翻建)实施改造的棚户区(居民住宅),以及居民自建房为主的区域和城中村等,不属于老旧小区范畴。

1.0.3. 老旧小区改造应因地制宜,贯彻“先民生后提升、先功能后景观、先地下后地上、先设计后建设”的原则。

1.0.4. 老旧小区改造除应按照本导则规定外,尚应符合国家和我省现行有关规范、标准的规定。

1.0.5. 老旧小区改造宜结合既有居住建筑节能改造、‘三供一业’改造等工作同步实施。

 

 

2. 基本规定 

1.0.6. 老旧小区改造包括基础设施改造与完善、房屋修缮整治、居住环境整治与提升、服务设施完善与提升等方面内容。在全省范围内普及城镇老旧小区的基础性改造,统筹考虑“水、电、气、消、路、垃、车”等内容,在完成基础性改造的基础上,进一步打造内涵丰富、各具特色的小区风貌。

1.0.7. 老旧小区改造前应对小区进行综合调查和评估,广泛征询小区原产权单位、物业公司和居民意见,调查评估和征询意见结果作为确定老旧小区改造范围及内容的依据。

1.0.8. 老旧小区改造应符合城镇控制性详细规划及相关专项规划要求,充分征求居民意见,统筹街区划分,合理布局各类设施。

1.0.9. 老旧小区改造应保护和利用具有历史文化价值的住区文化、街巷道路、特色建筑和特色景观,注重特色营造。

1.0.10. 老旧小区改造应进行详细的现场调查与评估,编制切实可行的改造设计方案和施工图设计文件。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. 基础设施改造与完善 

3.1. 供水设施

3.1.1. 水表改造及安装要求

实现“一户一表”改造到位。为便于管理,分户水表宜相对集中设置于户外的公共区域,且应设在观察方便、不冻结、不被任何液体及杂质所淹没和不易受损处。

3.1.1. 管道更换及管材选择

对老旧小区现状腐蚀结垢造成跑漏严重、供水不足或不能满足生活饮用水水质安全的给水管道及水表井、阀门等附属设施进行更新改造。改造后的管网应满足生活用水及室外消防用水的使用要求。埋地给水管道宜采用PE管、球墨铸铁管等管材。

3.1.2. 给水管道敷设

设有室外消火栓的小区给水管道最小管径不得小于DN100。

更新的给水管道尽量敷设在人行道或草地下,外壁距建筑物外墙的净距不宜小于1m,且不得影响建筑物的基础。

给水管道与污水管道交叉时,给水管道应敷设在污水管道上面,且接口不应重叠。当给水管道敷设在下面时,应采用钢管或钢套管,钢套管伸出交叉管的长度,每端不得小于3m,钢套管的两端应采用防水材料封闭。

严禁小区自备井水源供水管道与市政给水管道直接连接。

3.1.3. 二次供水设施

(1)对于长期供水压力不足的小区,应分析压力不足原因,可结合市政给水管网供水条件合理增设二次加压设施。

(2)二次供水可根据现场实际情况,选用适宜的供水加压方式,包括叠压供水、变频调速供水等。

(3)二次供水储水装备选址应尽量靠近用水户中心,独立设置并配有建筑围护结构,二次供水泵房应配备门禁、摄像等安全防范措施。二次供水水质应符合《生活饮用水卫生标准》GB5749的规定。

(4)维修清理老旧小区现状二次供水设备,有屋顶水箱的,应采取适当的水质监测和定期清洗措施。

(5)埋地式生活饮用水贮水池周围10m内,不得有化粪池、污水处理构筑物、渗水井、垃圾堆放点等污染源。生活饮用水水池(箱)周围2m内不得有污水管和污染物。

3.1.4. 直饮水

有条件的城镇在老旧小区改造时,可同步开展优质“直饮水”工程的建设。直饮水管道系统应符合《建筑与小区管道直饮水系统技术规程》CJJ/T110的规定。

3.2. 排水设施

1.1.1. 雨污分流改造

按照雨污分流的原则确定小区排水系统。梳理老旧小区内现状排水管道及与小区接驳的市政雨污管网,因地制宜逐步推进老旧小区雨污分流改造。

3.2.1. 阳台洗涤废水的收集

老旧小区住宅阳台设置洗衣机设备时,宜尽量增设污水立管接入小区污水管道,或另行加设屋面雨水立管,将现有混入洗涤废水的立管接入小区污水管道;无条件改造的高层住宅可暂时将立管接入小区污水管道。

3.2.2. 化粪池清淤及更换

对现状化粪池进行清淤,更换破损、渗漏的化粪池,优先采用成品化粪池。化粪池的位置应便于机动车清掏,且外壁距建筑物外墙不宜小于5m,并不得影响建筑物基础。

3.2.3. 排水管道清淤及更换

对老旧小区排水管道进行全面的疏通清淤,改造更换淤堵、渗漏严重的排水管道及检查井。对地势低洼、内涝积水的老旧小区,应改造雨水管道及雨水口。

小区室外排水管道系统,宜采用埋地排水塑料管和塑料排水检查井。塑料管的环刚度应不小于8KN/m2。检查井内应设置防坠网。

小区内室外污水管道管径应根据水力计算确定,且不得小于d200,对应最小坡度不小于0.4%。

更新的小区排水管道尽量敷设在人行道或草地下,排水管道距建筑物外墙的距离不宜小于3m,且不应布置在乔木下面。管道覆土不小于0.7米。

3.2.4. 提升泵站

对小区雨污水排水管道不能以重力自流排入市政雨污水排水管道的,应增设提升泵站。

3.2.5. 地下停车库排水

老旧小区分流改造时,如设有地下停车库的,地下停车库地面冲洗水应排入小区雨水系统。

3.2.6. 洗车废水收集

老旧小区底层沿街店面或地下停车库内设有洗车设施时,应设置沉砂池,洗车废水经沉砂后排入小区生活污水管道。

3.2.7. 商铺餐饮污水收集

老旧小区餐饮商铺的含油脂污水在接入室外污水管道前,应增设隔油装置,优先选用成品隔油装置。

餐饮油烟应建设餐厨专用烟道。对排入雨水口或排水检查井的,应进行整改。

3.3. 电力设施

3.3.1. 供配电系统的升级改造

老旧小区应根据需要,因地制宜,积极推动户均容量标准配置的升级和老旧配电设备的更换,以提高居民生活质量及减少安全隐患。供配电系统的升级改造应符合《民用建筑电气设计规范》JGJ16和《江西省新建住宅配套供电标准》DB36/J001等的规定。

3.3.1. 电力架空线路敷设方式的改造

老旧小区电力管网整治改造,宜积极推动空中管线入地,有条件的优先选择地下敷设的方式,并满足相关规范要求。电缆路径的选择应综合考虑安全运行、维护方便及节省投资等因素,并与其它地下管线统筹安排。

在电力管线下地有困难的老旧小区,应规范户外缆线的架设,按照因地制宜、规范美观、安全有序的要求,本着强电弱电分开架设的原则,采取套管、线槽等方式,对老旧小区内的电力架空线路进行统一梳理。

3.3.2. “一户一表”改造

电表未出户的老旧小区,应结合老旧小区供电设施设备,实现“一户一表”远程抄表和管理到户,同时应采用符合国家电网公司相关技术规范的智能电能表,以满足阶梯电价及分时计费的需求。电能表宜集中安装在公共区域,且不应影响景观和通行,并与小区环境相协调。楼层在六层及以下的住宅应一个单元设置集中表箱,六层以上的住宅分层设置表箱。安装于户外的表箱必须有防雨措施,避免阳光直射。

3.3.3. 电力设备选型要求、布置安全要求及和景观的协调

对于老旧小区,电力设备选型应坚持“符合国家标准要求的环保节能型”的原则,并符合《江西省新建住宅配套供电标准》DB36/J001的设备选型要求。老旧小区变压器、供电线路改造应符合《居住区供配电系统技术规范》DB34/T1469的要求。三相变压器选型应符合《三相配电变压器能效限定值及能效等级》GB20052节能评价的要求。室外配电箱、柜体改造应符合《外壳防护等级(IP代码)》GB/T 4208的要求。设备外形的选择应注意与小区景观的协调。

3.4. 通信设施

3.4.1. 通信架空线路敷设方式的改造

老旧小区通信管网整治改造,宜积极推动空中管线入地,有条件的优先选择地下敷设的方式,并满足相关规范要求。电缆路径的选择应综合考虑安全运行、维护方便及节省投资等因素,并与其它地下管线统筹安排。

在通信管线下地有困难的老旧小区,应规范户外缆线的架设,按照因地制宜、规范美观、安全有序的要求,本着强电弱电分开架设的原则,采取穿套管、线槽等方式,对老旧小区内的通信架空线路进行统一梳理。

3.4.1. 梳理老旧小区内通信管线

遵循“整齐、美观、安全”的原则,结合老旧小区的实际情况,通过分类捆扎、分类穿管、分层架设等方式实施整治工作。对新增电信、移动、联通等通信线路实行统一设计、统一走管,集中设置室外、楼道内光纤分配箱,杜绝反复开挖、拉线。

3.4.2. 光纤到户改造

老旧小区整治改造宜积极推动同步实施光纤到户通信系统,并符合《住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程设计规范》GB50846的规定。

3.4.3. 5G通信基站

根据城市5G通信基站布点规划的要求,同步开展老旧小区5G基站的建设。

3.5. 照明设施

3.5.1. 照明设施选择原则

路灯照明设施设计以经济、简洁、高效为原则,优先选择节能型灯具,照度和样式进行统一规划,以符合不同场所的具体使用要求。

3.5.1. 路灯及庭院照明路灯的选型

老旧小区路灯选型应结合小区景观特色,道路及庭院照明应采用节能或LED灯。小区内绿地、人行道、公共活动区及主要出入口的照度标准值应符合《城市夜景照明设计规范》JGJT163 的规定。灯具应分区或分组集中控制,避免全部灯具同时启动,应采用光控、时控控制方式,并具备手动控制功能;总控制箱宜设置在值班室便于操作处,设在室外的控制箱应采取相应的防护措施。

接地系统可采用TT或TN系统,配电线路的保护应符合《低压配电设计规范》GB50054的要求。

3.5.2. 楼栋通道内照明选型

老旧小区楼栋通道应设置照明灯具,且照明灯具应选择声光控LED或节能灯。设置消防应急照明和疏散指示系统的建筑物,应符合《消防应急照明和疏散指示系统技术规范》GB51309的规定。

3.6. 安防设施

3.6.1. 基本原则

应按照全市、全县“统一规划、统一标准、统一接口、分级建设”的原则,防止各自为政,杜绝无序建设。

3.6.1. 出入口控制系统

有条件的老旧小区宜设置出入口控制系统(开放式小区除外)。小区出入口控制系统的设置,应不得影响外部城市道路的交通,且必须满足消防规定的紧急逃生时人员疏散的相关要求。有条件的老旧小区宜增设老旧小区门卫值班室,出入口控制系统的设计应符合《安全防范工程技术规范》GB50348和《出入口控制系统技术要求》GA/T394的规定。

3.6.2. 视频监控系统

有条件的老旧小区宜设置视频安防监控系统。在小区主要出入口、小区周界、主要公共活动场所、重要通道、车辆集中停放区域、电梯(厅)等场所设置监控探头,进行有效的视频探测与监视,图像显示、记录与回放。设计应符合《安全防范工程技术规范》GB 50348和《视频安防监控系统技术要求》GA/T367的相关规定。

3.6.3. 门禁系统

有条件的老旧小区楼栋单元宜设置门禁系统。在有小区集中管理系统时,可根据工程具体情况,将呼救信号、紧急报警和燃气报警等纳入访客对讲系统。门禁系统必须满足紧急逃生时人员疏散的要求。设计应符合《安全防范工程技术规范》GB 50348相关规定。

3.6.4. 检修现状的监控系统

已安装智能化监控系统的老旧小区应对现有设备及线路进行检修,更换损坏的设备及线路。

3.7. 环卫设施 

3.7.1. 垃圾分类

将老旧小区纳入城镇垃圾分类体系,统筹推进老旧小区开展垃圾分类,对小区内垃圾进行分类收集并清运。根据不同成分可分为可回收物、有害垃圾、厨余垃圾和其他垃圾四类。

根据小区实际情况,设置分类垃圾桶。在小区各楼栋之间合理布局垃圾桶位置与数量,垃圾收集设施应充分考虑日常使用需求,做到使用方便、外形大方、简单经济。

在小区的显著位置设置“生活垃圾分类公示牌”,设置宣传专栏,张贴垃圾分类宣传海报,宣传垃圾分类工作。

3.7.1. 垃圾收集点及收集站设置

拆除老旧小区内不达标、卫生条件差的垃圾房及垃圾池,封堵楼体垃圾井、垃圾道,改造原有垃圾收集点与收集站。按标准配建垃圾收集点,合理设置密封式垃圾桶(箱)或垃圾分类厢房,以及大件垃圾、建筑垃圾临时堆放点。

设置固定垃圾收集点时,不得影响道路通行和小区景观。

3.7.2. 修缮及配建公厕

对室内无配套独立卫生间的老旧小区,如原附建有公厕的,应进行提升改造;未建公厕的,可结合场地条件,在公共区域增设固定式或移动式公厕,设置地点应满足环境及景观的要求。

3.8. 供气设施

3.8.1. 已有燃气设施的保护

已通管道燃气的老旧小区,对调压箱、立管未做保护措施的,应设置防车辆冲撞栏加以保护。

3.8.1. 加装燃气设施

对市政管道燃气覆盖范围内,具备安装燃气管道条件的老旧小区,结合老旧小区改造,同步铺设小区地下燃气管道,并实现“一户一表”。

3.8.2. 燃气管道敷设要求

燃气立管应尽量沿着建筑物外墙敷设,明设的燃气管道应美观、整齐,不影响通行。

3.8.3. 燃气管道标识

室外燃气管道覆盖层上应有明显标志,标明管道位置。燃气管道明设段应涂黄色防腐识别漆。

3.8.4. 燃气检测设施

应按规范要求设置燃气浓度检测报警器。

3.9. 管线综合

3.9.1. 管线敷设方式

对老旧小区各类管网进行整治改造,宜选择地下敷设的方式。对保留的架空电力、通信等线路,宜统一高度和线路走向,分层架设,分类捆扎,并满足《民用建筑电气设计规范》JGJ16、《住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程设计规范》GB50846、《综合布线系统工程设计规范》GB50311和《电力工程电缆设计标准》GB50217等相关规范的要求。

3.9.1. 管线埋设间距要求

小区地下管线间最小水平及垂直净距应满足《城市工程管线综合规划规范》GB50289的要求。当不能满足要求时,需采取保护措施。

3.10. 消防设施

3.10.1. 消防设施修缮及增设

应检查并修缮小区公共部分原有的消防设施,并保证其完好、有效。小区公共部分未设置消防设施的,应按照有关消防技术规定尽量增设相应的消防设施。

3.10.1. 消防水源

消防水源应与生活饮用水独立计量。消防用水量应根据《消防给水及消火栓系统技术规范》GB50974的规定取值。小区管网改造时,室外消防流量大于20L/S或建筑高度大于50m时,应采用两路市政管网进水。室外消防采用低压制,供水压力大于0.14MPa。

3.10.2. 室外消防通道

老旧小区未设置消防通道的,需根据小区情况,优化调整小区入口宽度,及小区内道路宽度和道路转弯半径,满足消防通道要求。

已设置消防通道的,应清除消防通道上的障碍物,保障消防通道畅通。

3.10.3. 消防车登高操作场地

有高层住宅的老旧小区应清除侵占消防车登高场地的障碍物,确保场地畅通并与消防车道连通。

整治消防车登高场地,应符合《建筑设计防火规范》GB50016的规定。

建筑物与消防车登高操作场地相对应的范围内,应尽可能设置直通室外的楼梯或直通楼梯间的入口。

3.11. 道路

3.11.1. 道路修补要求

整治翻修小区破损道路,达到道路畅通、路面平整无坑洼、路牙整齐无缺损,并有效组织雨水的收集与排放。

3.11.1. 铺装要求

按照海绵城市建设的要求,路面公共停车位、休闲广场、人行道等应优先采用透水砖、植草砖等方式进行铺设。 

3.11.2. 安全要求

应设置道路标识,明确消防通道和无障碍通道。

3.11.3. 通行要求

小区道路应能满足消防、救护等应急车辆通行。对于现状达不到标准的,应逐步改造,达到标准。

3.11.4. 修补设计指引

对于路面小面积破损情况,应采用原结构材料进行修补。对于大面积破损的路面,考虑到施工周期短、对居民生活出行影响小等需要,建议采用沥青路面。并尽量减少井盖的设置,降低噪音。周边地块施工或者管线改造引起路面破裂、凹陷问题,通常造成路基损坏,应及时进行整改,小面积破损采用原路面结构进行恢复。人行道部分宜采用透水性较好的砌块路面。

3.11.5. 交通设施

小区道路出入口及交通复杂路段应设置必要的交通设施,以利诱导交通和避免交通事故的发生。

3.12. 停车设施

3.12.1. 非机动车车棚

新建非机动车车棚不得影响周边居民住宅通风采光,宜采用轻型材质建造,色彩与周边环境协调

3.12.1. 完善机动车地面停车设施

应首先满足消防应急、绿色交通的要求,然后结合小区道路交通条件,设置机动车停车位,优先采用生态停车位,并配置充电设施且应满足相关规范;整顿修复原有公共车库、车位停车功能;增设交通标志。在有条件的情况下,依据城市(含县城)交通等专项规划在老旧小区周边道路设置夜间限时停车位。

3.12.2. 完善车库设施

应根据现状条件对不符合《车库建筑设计规范》JGJ100规定的现状车库进行调整与完善,重新规划车库的停车位、增加停车位、提高车库的利用率,有条件的可以增设立体车库。

3.12.3. 充电设施的配置或预留

改造中应结合老旧小区实际情况,因地制宜,满足安全、统筹解决的原则,在小区内配置或预留机动车和非机动车的充电设施。

3.12.4. 电动非机动车充电设施的技术要求

电动非机动车充电设施应结合非机动车停车场所集中设置。电动非机动车的充电场所宜采用在室外独立设置的车棚,不应在疏散走道、安全出口、楼梯间等公共区域停放或充电。

充电设施与电力部门之间的电能计量由供电单位按照国家标准实施。

3.12.5. 电动汽车充电设施的技术要求

电动汽车的停车位应预留电动汽车充电设施的建设条件。建设条件包括预留安装位置、预埋电力管线和预留供电容量。

电动汽车充电设施应符合《电动汽车传导充电系统》GB/T 18487.1的有关规定,选用满足充电设施相关国家、行业标准要求,具备安全防护、充电监测、异常报警等功能的产品。

电动汽车充电设施及其配套配电设施的安装形式和位置设置,应能为电动汽车提供安全的充电环境,便于使用、维护及车辆进出。

设置电动汽车充电设施的场所的消防措施应满足《建筑设计防火规范》GB50016、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067和电动汽车分散充电设施技术规范等的规定。

充电设施与电力部门之间的电能计量由供电单位按照国家标准实施;充电设备与电动车之间的计量应选用符合国家计量标准的电能计量装置。

4. 房屋修缮整治 

4.1. 建筑公共安全

4.1.1. 对建筑功能改造应确保结构、消防及使用安全性,应按国家现行标准进行安全评估鉴定。并结合功能改造对发现问题进行处理,对安全性能不足的结构构件进行加固补强处理。加固措施应符合《混凝土结构加固设计规范》GB50367等的规定。

4.1.2. 建筑公共区域栏杆、扶手若有断裂、变形、松动、脱焊、锈蚀等损坏现象时,应对受损部位进行整修或整体更换。修缮后栏杆高度、立杆间距、整体抗侧向水平推力,应符合《民用建筑设计统一标准》GB50352、《无障碍设计规范》GB50763等的规定。

4.1.3. 老旧小区楼栋单元门改造,以既有则维修、更换,无则鼓励增设为原则,尽可能做到单元封闭式安全防护。

4.1.4. 老旧小区改造时应确保施工现场消防安全。

4.2. 屋面修缮

4.2.1. 清理屋顶堆积杂物。

4.2.1. 屋面防水改造宜征求顶层住户意见后进行。对局部渗漏的建筑物屋面,应对明显漏水点处局部铲除,重新铺设防水层,并做好与原有防水层的搭接。屋面漏水面积超过20%屋面面积时,应整屋面重新做防水层,屋面防水等级不低于II级,并宜结合节能改造同时进行。

4.2.2. 不影响建筑安全、有条件的建筑屋面鼓励进行绿色屋面改造。

4.2.3. 屋顶原有太阳能等设备宜进行整齐布置,太阳能热水的管道应做好防冻、防热、防爆等措施,相关管线按单元集中合理布置。

4.2.4. 修缮后屋面其他部分(屋脊、泛水、天沟、水落管)应符合《建筑给水排水设计标准》GB50015、《屋面工程技术规范》GB50345等的规定。

4.2.5. 进行屋面修缮时材料性能、构造措施、施工要求应符合《屋面工程质量验收规范》GB50207、《种植屋面工程技术规程》JGJ155等的规定。

4.3. 外墙修缮

4.3.1. 对老旧小区建筑外墙面层老化、损坏、外挂构件等原因,造成立面杂乱等情况,应进行整治修缮。

4.3.1. 基层和面层老化剥落,应适当扩创后再进行修缮,有条件的鼓励进行整栋重新粉刷,粉刷色彩应与环境整治要求相协调。

4.3.2. 修缮应按基层、面层、涂层由里及表的进行修缮,新旧抹灰之间、面层与基层之间必须粘结牢固,墙面修缮应先进行原层全铲除处理。

4.3.3. 外墙修缮宜结合外墙节能改造同时施工。

4.3.4. 外墙悬挂物(阳台栏杆、雨棚、空调架、晒衣架、防盗网、附墙管道、招牌等)有松动、锈蚀、缺损等导致自身强度不足,或与墙体连接不牢固时,应进行修缮或更换。有要求的可对外墙构件进行整齐布置、样式一致进行更换,并与周边环境相协调。

4.3.5. 外墙修缮应符合《建筑装饰装修工程质量验收标准》(GB50210)、《民用建筑设计统一标准》(GB50352)等的规定。

4.4. 屋面防雷

4.4.1. 应依据《建筑物防雷设计规范》GB50057的规定确定建筑防雷等级。

4.4.1. 已设置有防雷接地措施的,应检查原建筑物的防雷措施是否满足要求,接闪带、引下线是否保持电气连通,接地电阻是否满足规范要求,并对破损的防雷措施进行修复。

4.4.2. 按规范应设接闪设施而构筑物未设的,应按规范设置接闪带和明装引下线,接地电阻同时需满足规范要求。

4.4.3. 具体做法可参照《建筑物防雷设施安装》15D501、《等电位连接》15D502、《利用建筑物金属体做防雷及接地装置安装》15D503、《接地装置安装》 14D504等的规定。

 

4.5. 加装电梯

1.1.1. 针对老旧小区住宅无电梯,本着居民自愿、充分协商、加强引导、落实责任、确保安全等原则,鼓励加装电梯,满足居民日益增长的美好生活需求。

4.5.1. 加装电梯不应影响小区建筑日照、通风和结构安全,不应影响消防安全,不应影响相邻建筑采光,不应对建筑内外排水、燃气、强弱电管线产生影响。

4.5.2. 加装电梯的结构形式宜选用质量轻、施工便捷的结构,可采用钢结构、混凝土结构、砌体结构。应进行多方案比选,宜选用对原结构影响小的结构形式。老旧小区内加装电梯形式宜统一,外观与小区及周边景观环境相协调。

4.5.3. 加装电梯需对原结构墙体作局部开洞处理时,应对原结构的相关部位进行局部承载力验算,并采取相应的补强加固措施。当与原结构相连时,应优先采用消能部件,并进行整体结构抗震性能分析。

4.5.4. 加装电梯影响楼梯平台水表、电度表、燃气表、消防箱、弱电分线箱等既有设备的设置和使用时,应对受影响的既有设备和管线进行改造。电梯配电应设专用供电回路和专用电度表。

4.5.5. 老旧小区加装电梯,宜采用无障碍电梯或可容纳担架的电梯。

4.5.6. 加装电梯应符合《特种设备安全监察条例》、《电梯制造与安装安全规范》GB7588、《建筑设计防火规范》GB50016等的规定。

4.6. 建筑节能改造

4.5.1. 老旧小区应在不影响建筑结构安全的情况下,有条件的选择适宜方式进行节能更新改造。改造技术措施应充分考虑夏热冬冷地区的气候特点,夏季隔热、冬季保温。改造分项内容依次包括外窗及遮阳、屋面、外墙等改造,可以单项改造,也鼓励创新,结合节能、节水、节电综合改造。

4.6.1. 外窗节能改造可采用换玻璃、双层窗和换整窗的方法,改造后其传热系数、气密性等级应符合《江西省居住建筑节能设计标准》DBJ/T36-024、《公共建筑节能设计标准》GB50189等的规定,改造后外窗开启面积应符合《建筑设计防火规范》GB50016、《建筑防排烟系统技术标准》GB51251等的规定。

4.6.2. 外窗遮阳改造宜设置水平或倾斜简易固定外遮阳,可采用卷帘式百叶、活动织物外遮阳或玻璃贴膜、涂膜,也可结合建筑外墙修缮确定形式。

4.6.3. 屋面节能改造采用增加屋面保温层时,宜与屋面防水修缮同步进行。

4.6.4. 外墙节能改造宜与外墙修缮工程同步进行,有条件的可采用外墙保温装饰一体化、隔热涂料等技术形式。

4.6.5. 外墙保温层必须与原有结构连接牢固、平整、可靠,不得有空鼓、开裂、扭曲、破损或脱落等缺陷,施工过程不得影响建筑结构安全。

4.6.6. 节能改造应确定围墙、屋面等保温层的厚度,计算外墙平均传热系数和屋面传热系数,确定外窗的传热系数和遮阳系数。必要时,应对外墙、屋面、窗洞口等可能形成热桥的构造节点进行结露验算。

4.6.7. 外墙节能改造所用材料性能、构造措施、施工要求应符合《既有居住建筑节能改造技术规程》JGJ/T129等的规定。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. 居住环境整治与提升 

1.1. 违规违建整治

依法拆除老旧小区内违规违建的搭设,清除小区内乱堆杂物。

拆除外凸防盗窗,消除窗外乱堆杂物隐患。对有防盗、防护需求的老旧小区,宜统一安装平窗防盗窗或隐形防盗窗等,需满足消防逃生相关规范要求。

拆除老旧小区内违建私搭油烟管道,消除安全隐患。为控制油烟污染,根据现状厨房油烟排放情况,应采取安全合理的处理方式,对油烟进行收集、集中排放。具体措施有:1.原排气扇更换为油烟净化机;2.原排气扇增设成品油烟漏斗,设置管道集中收集;3.增设成品专用烟道,排气扇更换抽油烟机;4.原排气扇增设成品烟罩等。

1.2. 楼道整治

清理楼道内乱堆乱放杂物、小广告等,粉刷楼道污损墙面;设立小区公共信息发布栏。

1.3. 小区附属设施整治与提升

1.1.1. 大门

提升老旧小区出入口形象,对存在安全隐患及老化的大门进行修缮或更换,有条件的小区宜设置智能门禁系统,人车分流,并配置岗亭门卫进行控制。

1.1.2. 围墙

对存在安全隐患或老化的围墙进行修缮。原有小区围墙为老旧铁艺围墙的,对其进行除锈并重新喷涂,老化、破损严重的,应进行更换。原有围墙为砖砌围墙的,结合景观提升改造,宜设计通透式围墙。

1.1.3. 宣传栏

修缮、配建公告栏和宣传栏等,有条件的小区可设置融媒体宣传栏。户外广告设施应遵守相关法律、法规的规定,道路上的户外广告设施严禁遮挡交通标识,不应使用与交通设施易混淆的色彩。

1.4. 绿化改造提升

5.4.1. 整治现有绿地

纠正各类私自侵占绿地行为,拆除占绿毁绿的违法建筑物(构筑物)。

5.4.2. 优化绿化布局

充分利用场地空间,优化绿地布局;可利用建筑墙面、围墙(栏)及屋顶种植攀援植物,提高小区立体绿化效果。小区原有树木和绿地应尽量保留和利用,古树名木应建档挂牌。明确保护要求与措施,对裸露地应补植花草树木,新增绿地应选择好管养的本地植物品种。整体植物配置风格应与原小区绿化相协调,有条件的可建设小游园。

5.4.3. 完善绿化设施

对小区内树池、花坛、挡土墙等绿化设施进行提升和完善。现有树池进行生态化改造,可覆盖网格式透气护栅或者增设休闲座椅,材质可采用经久耐用的生态环保材料。对小区内挡土墙进行安全质量评估,若存在安全隐患的应进行结构加固改造,消除安全隐患。

1.5. 海绵城市建设

5.5.1.  老旧小区应以问题为导向,重点解决小区现状雨污水混接、内涝积水等问题,并宜结合老旧小区整治契机,同步开展海绵城市低影响开发改造,建设海绵型建筑与小区。

5.5.2.  应详细调查并分析老旧小区内绿地与房屋、道路及铺装等硬质空间的布局及竖向关系,以及雨污水管网等情况,征询居民诉求,评估海绵城市低影响开发改造的可行性及建设条件。

5.5.3.  开展海绵城市低影响开发改造的老旧小区,应衔接小区场地竖向和排水管网,优化绿地空间布局,因地制宜合理制定改造方案,并落实上位相关规划对地块提出的低影响开发指标要求。

5.5.4.  可采用透水铺装、下沉式绿地、雨水花园、雨水桶、绿色屋顶等低影响开发设施消纳雨水径流。水资源短缺的地区宜进行雨水收集回用,可用于道路绿地浇洒及景观水体补水。

5.5.5.  建筑宜采用雨水管断接的方式将屋面雨水汇入绿地进行消纳,或接入雨水桶等雨水回用设施。如阳台洗涤废水接入雨水立管,应进行改造并接入小区污水管道。

5.5.6.  在满足建筑结构安全性条件下,可结合屋面修缮及节能改造的契机同步建设绿色屋顶。

5.5.7.  海绵城市低影响开发设施的设计、施工及运行维护等技术要求,具体可参考《江西省海绵城市建设技术导则(试行)》的相关内容。

1.6. 特色风貌塑造

1.1.1. 控制总体风貌

老旧小区内如保留有历史文化街区、文物保护单位、历史建筑、历史环境要素等的,应按照相关法律、法规要求进行保护和修缮;如有传统风貌建筑、历史地段等的,应结合自身基础条件和居民意愿,做好相应的保护、修缮和改造提升工作,应保留其原有形式与风格,周边老旧小区改造或新建建筑应与其建筑色彩、材质、风格相协调。

1.1.2. 特色文化标识

应结合老旧小区出入口、围墙、景观构筑物等对小区标识进行改造和提升,在满足功能要求的基础上,做到简洁美观、与整体风貌相协调,体现相应的文化特征和可识别性。

1.1.3. 营造文化氛围

可通过增设体现小区历史文化特色的亭廊、景观墙、雕塑等景观构筑物,增强小区文化特色,提升居民归属感。有条件的可通过开展有价值的社区文化活动,促进老旧小区内居民沟通交流,营造文化氛围。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. 服务设施完善与提升 

1.1. 无障碍设施

1.1.1. 建设无障碍小区环境

老旧小区改造提升应按照《无障碍设计规范》GB50763的要求,完善道路、坡道、盲道、单元入口坡道、台阶、扶手等无障碍设施和“适老化”改造。

1.1.2. 完善无障碍标识系统

老旧小区中符合无障碍设计的道路、桥梁、建筑和供残疾人专用的空间如停车场、厕所、电梯等处,应在显著位置上安装无障碍标识。

1.1.3. 安装远程呼叫系统

有条件的小区,宜结合改造提升,给小区内有远程呼救需求的住户提供相关设备的安装条件。

1.2. 服务设施

6.2.1. 物业管理用房的配置  

应根据老旧小区实际情况,合理配套物业用房等公共服务性场所,增强小区服务功能。新建、改造物业管理用房在外观样式上应与小区整体建筑风格相协调,且满足基本功能要求。

1.2.1. 适老设施的配置

详细调查老旧小区老年人的人口数量,按照《城镇老年人设施规划规范》GB50437的要求,可通过购置、置换、租赁、借用等方式,与社区服务设施统筹规划,合理增设居家养老服务中心、社区食堂、老年活动室、日间照料中心、医疗救护设施等适老性公共配套设施。有条件的小区,可根据实际需求,在老年人服务中心配置护理型床位,推广适老化智能终端应用等技术。

2.1. 休闲健身活动场地及设施

6.3.1. 活动场地设置

(1)老旧小区内活动场地及设施配建应坚持因地制宜、建管并重、服务群众的原则。统筹考虑各类使用人群的特点,满足不同年龄段居民对休闲健身场地的需求。供老年人、儿童、残疾人使用的设施应设置护栏、柔软地垫、警示牌等安全设施。

(2)活动场地应满足地势平坦、环境良好、排水通畅的要求,场地铺装优先采用透水性材料。

(3)儿童游戏场地宜用软质材料或洁净的沙坑,沙坑周边应设防沙粒散失的措施。

1.2.2. 休闲健身设施

(1)有条件的老旧小区应适当增设休息、游憩功能的活动场地,改造或适当增设廊架、景观亭、健身器材、座椅等设施,材料选择应耐久适用。

(2)对老旧小区内已设置的各类园林小品,有脏污破损、锈蚀松动的应进行维护修缮,存在安全问题的应及时更换。

2.2. 信报箱及快递设施

6.4.1. 信报箱设置

根据老旧小区的使用需求状况,清理楼道内散布的信报箱,推广并集中布置智能信报箱。

1.2.3. 快递柜设置

根据老旧小区具体情况,合理设置智能快递柜。并根据使用需求,定期更新或增设。

 

2. 实施与管理机制

1.0.1. 老旧小区整治改造应明确项目实施责任主体单位,规范管理程序。

1.0.2. 整治改造项目应委托有相应资质的设计单位。设计单位应在充分调查和了解居民意愿的基础上,积极组织居民公众参与,制定改造设计方案,并编制完整的施工图设计文件。

1.0.3. 施工单位应具有相应的施工资质。施工单位应综合考虑老旧小区所处位置、交通条件、居民出行等情况,编制详细的施工组织设计,科学合理地组织施工。建设单位还应加强统筹协调各类管线单位的施工方案,力求做到同步施工,同步开挖,减少对老旧小区及周边居民生活的干扰。

1.0.4. 老旧小区建设单位应建立联动工作机制,加强改造期间对现状地下燃气管线的安全保护工作。应协调好小区红线外的各类市政管网的接口及管线延伸段破路施工,做到老旧小区配套设施即时完工、即时运行,同步增设标识标志。

1.0.5. 老旧小区改造施工期间要落实工程监理制度,把好工程质量关。项目完工后,由县(市、区)政府确定的实施单位组织街道办事处、居委会、业主委员会(或业主代表)、设计单位、施工单位和监理等单位共同验收。竣工验收后,应做好资料归档。

1.0.6. 老旧小区改造工程竣工验收后,二次加压供水设备宜移交给地方自来水公司统一管理和维护。加装电梯宜由生产厂家维护保养。

1.0.7. 加大宣传教育力度,积极引入物业管理,或鼓励住户居民自治管理,建立长效管理机制,维护小区改造后的成果。对改造后具备条件的小区要积极实施物业管理;对条件尚不具备的小区,可由业主自治,或采取社区居委会代行管理逐步过渡的方式。

1.0.8. 各地市可在本《导则》基础上,结合当地实际情况,另行编制本地市城镇老旧小区改造技术导则。 

 

附录:引用的规范、标准及文件

 

(1) 《城市居住区规划设计标准》GB50180-2018

(2) 《民用建筑设计统一标准》GB50352-2019

(3) 《屋面工程技术规范》(GB50345)-2012

(4) 《屋面工程质量验收规范》GB50207-2012

(5) 《种植屋面工程技术规程》JGJ155-2013

(6) 《建筑装饰装修工程质量验收标准》GB50210-2018

(7) 《特种设备安全监察条例》(2009年修订)

(8) 《电梯制造与安装安全规范》GB7588-2016

(9) 《江西省居住建筑节能设计标准》DBJ/T36-024-2014

(10) 《公共建筑节能设计标准》GB50189-2015

(11) 《建筑防排烟系统技术标准》GB51251-2017

(12) 《既有居住建筑节能改造技术规程》JGJ/T129-2012

(13) 《无障碍设计规范》GB50763-2012

(14) 《老年人照料设施建筑设计标准》JGJ450-2018

(15) 《城镇道路路面设计规范》CJJ169-2012

(16) 《城市绿地设计规范》GB50420-2007(2016年版)

(17) 《建筑与小区雨水控制及利用工程技术规范》GB50400-2016

(18) 《城市工程管线综合规划规范》GB50289-2016

(19) 《室外给水设计标准》GB50013-2018

(20) 《室外排水设计规范》GB50014-2006(2016年版)

(21) 《建筑给水排水设计标准》GB50015-2019

(22) 《消防给水及消火栓系统技术规范》GB50974-2014

(23) 《建筑与小区管道直饮水系统技术规程》CJJ/T110-2017

(24) 《城市环境卫生设施规划标准》GBT50337-2018

(25) 《城镇燃气设计规范》GB50028-2006

(26) 《建筑设计防火规范》GB50016-2014(2018年版)

(27) 《低压配电设计规范》GB50054-2011

(28) 《居住区供配电系统技术规范》DB34/T1469-2019

(29) 《外壳防护等级(IP代码)》GB/T4208-2017

(30) 《住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程设计规范》GB50846-2012

(31) 《江西省新建住宅配套供电标准》D36/J001-2011

(32) 《安全防范工程技术规范》GB50348-2018

(33) 《出入口控制系统技术要求》GA/T394-2002

(34) 《建筑物防雷设计规范》GB50057-2010

(35) 《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008

(36) 《综合布线系统工程设计规范》GB50311-2016

(37) 《电力工程电缆设计标准》GB50217-2018

(38) 《视频安防监控系统技术要求》GA/T367-2016

(39) 《消防应急照明和疏散指示系统技术规范》GB51309-2018

(40) 《车库建筑设计规范》JGJ100-2015

(41) 《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-2014

(42) 《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-2013

(43) 《城市夜景照明设计规范》JGJT163-2016

(44) 《城市旧居住区综合改造技术标准》TCSUS04-2019

(45) 《老旧小区有机更新改造技术导则》(2016年10月)

(46) 《海绵城市建设技术指南——低影响开发雨水系统构建(试行)》(2014年10月)

(47) 《江西省海绵城市建设技术导则(试行)》(2017年12月)

(48) 关于全省城乡线缆“线乱拉”专项整治工作的指导意见(赣综整办[2019]8号)